Sverige är ett av de få länder i världen som tillämpar systemet med bostadsrätter. Systemet är väl fungerande men kan för den ovane se lite märkligt ut. Därför är det viktigt att man vet vad det är man äger.

En bostadsrätt kan vara en lägenhet, ett radhus, kedjehus eller en villa (nedan kallat för lägenhet).

När man köper en bostadsrätt köper man inte den lägenhet där man planerar att bo! Istället köper man en andel i den ekonomiska föreningen som äger fastigheten. Andelen ger sedan en nyttjanderätt till en viss yta i föreningens fastighet (den aktuella lägenheten). Nyttjanderätten kvarstår så läge som man är medlem i föreningen och gäller på obegränsad tid (observera att det här skiljer sig mellan bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar).

I de flesta andra länder köper man den aktuella lägenheten och man äger då de fyra väggar, det golv och det tak som omgärdar lägenheten. Sedan har man någon pott där man samlar pengar gemensamt för att kunna ta hand om gemensamma ytor så som trapphus, tvättstuga, fasad etc.

I Sveriges bostadsrättssystem ser det annorlunda ut. Här äger man alltså en andel i hela föreningen. Dvs. alla äger allt tillsammans uppdelat efter hur andelstalet på lägenheten, som man disponerar, ser ut. Alla har därför ett gemensamt ansvar för alla ytor och har därför också samma rättigheter och skyldigheter i föreningen.

Man betalar sin avgift till den ekonomiska föreningen efter sitt andelstal och dessa pengar går sedan till att sköta om föreningen, bekosta räntor, finansiera underhåll och renoveringar samt bekosta allt det som föreningen behöver för att fungera.

Årsavgift och andelstal
De flesta bostadsrättsföreningar tar ut en årsavgift för varje lägenhet. Denna brukar delas upp månads- eller kvartalsvis. Vissa föreningar har så mycket intäkter från uthyrning att de inte behöver ta ut en avgift och andra har så god ekonomi att enbart en symbolisk summa behöver tas ut. Men de flesta föreningar har ett behov av att ta ut en avgift för alla lägenheter. Avgiften skall täcka föreningens löpande kostnader samt skapa möjlighet för föreningen att lägga undan lite pengar i en buffert för framtida utgifter.

Värdet på bostadsrätten styrs till stor del av läget samt av vilken avgift som belastar bostaden. Avgiften för varje lägenhet bestäms efter hur stor andel i föreningen som den aktuella lägenheten innehar, det vill säga vilket andelstal lägenheten har. Andelstalet bestäms vid föreningens bildande och man tittar då på faktorer som antalet kvadratmeter, antalet rum, läget i huset, balkong, väderstreck, utsikt och så vidare.

Andelstalet skvallrar också om hur stor andel av föreningens skulder som belastar just denna lägenhet. Information om andelstal kan man få direkt ifrån föreningen. Står man i begrepp att köpa bostadsrätt kan man få informationen ifrån fastighetsmäklaren som förmedlar bostaden.

Andra avgifter
Medlemmar i en bostadsrättsförening skall betala de avgifter som faller på den egna bostadsrätten. Men bostadsrättsföreningar får inte ta ut vilka avgifter som helst av sina medlemmar. Årsavgift får tas ut och fördelas för det mesta per månad eller per kvartal. Någon inträdesavgift, extra medlemsavgift eller andra särskilda avgifter får inte tas ut. Inte heller får straffavgifter tas ut om man inte kan eller vill vara med på föreningens städdagar.

Förbrukningsavgifter kan vara okej för föreningen att ta ut. Detta kan vara exempelvis en avgift för att nyttja tvättstugan, en avgift om man vill använda föreningens solarium, föreningens bastu eller kanske föreningens gym. Vilka de separata avgifterna är skall framgå av föreningens stadgar. Vidare får en förening ta ut en upplåtelseavgift, en överlåtelseavgift och en pantsättningsavgift när en bostadsrättslägenhet byter ägare.

Yttre reparationsfond

Enligt lag skall en del av årsavgiften samlas i en yttre reparationsfond. Här samlar föreningen pengar för att ha till underhåll av fastigheten. Det kan vara takbyte, fasad som skall lagas, stambyten och så vidare.

Rättigheter i en bostadsrätt

Att bo i bostadsrätt är en mycket enkel och smidig boendeform när den fungerar. Vi är ett av de få länder som tillämpar detta system men systemet är väl utbyggt och när det fungerar bra så är det ett trivsamt boende. Bostadsrättsinnehavaren disponerar sin lägenhet och samtidigt finns det regler som reglerar hur man på bästa sätt skall förvalta den fastighet som man tillsammans äger.

Det som inte får glömmas bort är att man har en hel del att säga till om i sin bostadsrättsförening. Men det är bara medlemmarna i en bostadsrättsförening som faktiskt kan vara med och påverka verksamheten.

En make eller sambo som inte är delägare i bostadsrätten är inte medlem i föreningen och har inte samma tätt att påverka som bostadsrättsinnehavaren. Största möjligheten att göra sin röst hörd och ta upp frågor, som man anser vara viktiga, har man på årsmötet. Vill man ta upp en fråga på årsmötet skall man göra detta genom att först lämna in en motion till styrelsen. I stadgarna framgår det när motionen senast måste lämnas in.

Skyldigheter i en bostadsrätt

Att bo i bostadsrätt för med sig en rad fördelar och är många gånger en frihet, där man som bostadsrättsinnehavare slipper fundera på mycket av underhållet av fastigheten. Det finns vissa skyldigheter när man bor i bostadsrätt. Hjälps alla åt att se om fastigheten blir också boendet så mycket trivsammare för alla parter. Styrelsens uppgift är till viss del att ansvara för att alla medlemmar fullföljer sina skyldigheter. Om detta inte görs har styrelsen en skyldighet att se till att föreningens medlemmar tar sitt ansvar.

Den främsta skyldigheten man har som bostadsrättsinnehavare är att betala månadsavgiften.

Som bostadsrättsinnehavare svarar man för lägenhetens hela inre underhåll. Hur underhållsansvaret är fördelat framgår av bostadsrättslagen samt föreningens egna stadgar. Man kan dock kort sagt säga att bostadsrättsinnehavaren svara för allt innanför lägenhetens väggar – detta inkluderar också så kallade tätskikt i bad- och duschrum.

Man skall också iaktta sundhet, ordning och skick i lägenheten, ha uppsikt över dem som vistas där, ge föreningen tillträde vid nödvändiga besiktningar samt underkasta sig reparationer och ändringar som kan bli följden av detta.

Rör och ledningar som enbart hör till den egna lägenheten får man själv stå för om inte stadgarna säger något annat.

Trots att du har en rättighet att renovera din bostad kan du ha en skyldighet att informera föreningen om din renovering. Bra är då att man får ett skriftligt bevis på att man informerat föreningen om sin planerade renovering.

Förverkande av bostadsrätt

Om man missköter sig och inte fullgör sina skyldigheter kan det gå så långt att man förverkar sin rätt till bostadsrätten. Då säljs bostadsrätten av kronofogden genom så kallad tvångsförsäljning. Överskottet vid försäljningen går alltid till bostadsrättsinnehavaren efter avdrag för förrättningskostnader. Förverkande är mycket ovanligt men inträffar trots allt då och då. I följande fall kan en bostadsrätt anses förverkad:

• om man dröjer mer än två veckor med att betala insats eller upplåtelseavgift,
• om man dröjer mer än 7 dagar med att betala sin månadsavgift,
• om man hyr ut lägenheten i andra hand utan tillstånd från förening eller Hyresnämnd,
• om lägenheten används i strid med upplåtelsen,
• om någon annan bor i lägenheten till nackdel för förening eller annan medlem,
• om lägenheten vanvårdas och / eller det finns ohyra i den,
• om man inte följer föreningens bestämmelser om ordning, sundhet och skick,
• om föreningen nekas tillträde till lägenheten vid besiktning eller reparationer.

Bostadsrätten kan också anses förverkad om man åsidosätter något annat som är av särskild vikt för föreningen. Om man däremot vidtar rättelse innan man fått uppsägningen från föreningen kan inte föreningen lägre säga upp bostadsrättsinnehavaren.

Underhållsansvar

Underhållsansvaret regleras ofta i stadgarna. Men detta kan vara svårt att tolka och gränsdragningen kan skapa problem. Därför kommer här en liten lista som förhoppningsvis skall underlätta och som visar på vem som är ansvarig för underhållet.

Avloppsledning och golvbrunn
Föreningen ansvarar för fastighetens VVS-stammar inkl golvbrunn. Medlem ansvarar avloppsledning fram till stammen. Det innebär att medlemmen själv ska åtgärda stopp som kan uppstå i avloppsledningen.

Balkong
Som bostadsrättsinnehavare har man ansvar för målning och underhåll av insidan av balkongen, för räcket, inglasningen, ytskiktet på golvet och för markisen.

El
Bostadsrättsinnehavaren har ansvar för kontakter, strömbrytare, elledningar inom lägenheten, byte och underhåll av säkringar etc. Föreningen ansvarar för elstigar i allmänna utrymmen fram till medlems elcentral. 

Fönster
Inre underhåll så som målning, fönsterglas på insidan, beslag, tätlister, persienner, markiser, kitt och spröjs står den enskilde bostadsrättsinnehavaren för.
Yttre underhåll så som bågar, karmar och dropplister skall föreningen stå för.

Förråd
Föreningen står för förrådets väggar i källare och på vind. Medlem ansvarar för städning av förrådet.

Innertak
Bostadsrättsinnehavaren står för innerstaket och underhållet av detta.

Kök
Bostadsrättsinnehavaren står för underhållet av köket. Detta inkluderar vitvaror, snickerier, diskbänk, luckor, bänkskivor och så vidare.

P-plats
Föreningen för underhållet, men hyresgästen ansvarar för ordning och att parkeringsreglerna följs.

Radiatorer
Bostadsrättsinnehavaren står för målning av element och ledningar. Föreningen ansvarar sedan för själva värmeelementet inklusive ventil och termostat, in- och utgående värmeledningar etc.

VA-armaturer
Bostadsrättsinnehavaren svarar för blandare, kranar, vattenlås, bottenventil i toalett och liknande.

VA-ledningar
Bostadsrättsinnehavaren svarar för kall- och varmvattenledningar från anslutningspunkten (ballofixlås) fram till vattenblandaren. Med andra ord står bostadsrättsinnehavaren för synliga rörledningar i bostaden. Avloppsledningar under diskbänk fram till golvyta, vattenlås samt målning och ledningsrör svarar bostadsrättsinnehavaren också för.

Ventilation
Bostadsrättsinnehavaren svara för badrums- och köksfläkt på så sätt att man skall rengöra detta och byta filter. Kanaler för ventilation och öppna spisar är föreningens ansvar.

Alla ledningar, rökkanaler och ventilationskanaler som föreningen försett lägenheten med, och som betjänar flera lägenheter, är i princip föreningens ansvar.

VVS-artiklar
Badrumsporslin så som toalett, badkar, dusch, bidè med mera har bostadsrättsinnehavaren själv ansvar för.

Väggar
Bostadsrättsinnehavaren svarar för målning och tapetsering av ytskikt. Ansvaret sträcker sig också ner till tätskikt i badrum och andra våtutrymmen.

Ytterdörren
Bostadsrättsinnehavaren står för ytterdörren.

Övrigt
Som bostadsrättsinnehavare ansvar man också för badrumsskåp, gardinstänger, innerdörrar, klädhylla, socklar, terrasser, torkställningar, trösklar, uteplatsen och i princip för allt som hör till lägenhetens inre.